Die Grundsteuer können Sie selbst auf den Cent genau berechnen, aber nur mit zwei Zahlen aus den offiziellen Bescheiden: dem Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Grundsteuerwert, Fläche und Alter des Hauses stecken bereits im Grundsteuermessbetrag, deshalb müssen Sie das Grundstück nicht von Grund auf neu durchrechnen. Ohne den Grundsteuermessbetrag gibt es keine exakte Summe. Ein Online-Rechner „nach Quadratmetern“ zeigt bestenfalls die Größenordnung, und allein der Unterschied der Hebesätze zwischen den Gemeinden in NRW (von 208 % bis 1.240 %) verändert das Ergebnis fast um das Sechsfache.
Inhalt
- Formel in drei Schritten: vom Grundsteuerwert bis zur Summe im Bescheid
- Woher Sie beide Zahlen für die Berechnung bekommen
- Warum sich die Steuer nicht „für 500 m²“ oder „für 1.000 m²“ berechnen lässt
- Aufkommensneutraler Hebesatz und differenzierte Hebesätze: Was bedeutet „über der Empfehlung des Landes“
- Wie viele Gemeinden den Hebesatz bis 2026 erhöht haben
- Zahlt der Mieter?
- Fälligkeit und was zu tun ist, wenn die Summe falsch erscheint
- Häufige Fragen zur Steuerberechnung
- Kurz: So berechnen Sie die Steuer selbst
Formel in drei Schritten: vom Grundsteuerwert bis zur Summe im Bescheid
NRW berechnet die Steuer nach dem Bundesmodell. Die Rechnung läuft als Kette, und jeder Schritt endet mit einem eigenen Dokument.
- Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert: der Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche, zuzüglich des Ertragswerts des Gebäudes nach den Tabellen des Gesetzes. Das Ergebnis steht im Grundsteuerwertbescheid.
- Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert: 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für Nichtwohngrundstücke, so schreibt es § 15 GrStG vor. Heraus kommt der Grundsteuermessbetrag, den der Grundsteuermessbescheid mitteilt.
- Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz und teilt durch 100. Das ist die jährliche Steuer im Grundsteuerbescheid.
Beispiel: ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 250.000 €. Im zweiten Schritt ergeben 250.000 € × 0,31 ‰ genau 77,50 €. Der dritte Schritt hängt nur von der Adresse ab: In Köln ergibt sich bei einem Hebesatz von 550 % eine Jahressteuer von 426,25 €, in Essen bei 925 % bereits 716,88 €. Haus und Grundsteuermessbetrag sind identisch, den Unterschied macht der Beschluss des Stadtrats.
Woher Sie beide Zahlen für die Berechnung bekommen
Den Grundsteuermessbetrag nennt das Finanzamt. Im Zuge der Grundsteuerreform kam der Grundsteuermessbescheid meist zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid, oft auf benachbarten Seiten desselben Schreibens. Gesucht ist die Zeile mit dem Betrag in Euro und Cent. Dieselbe Summe steht auch im Grundsteuerbescheid, daher genügt notfalls auch der Bescheid vom Vorjahr.
Den Hebesatz beschließt der Rat der Gemeinde jedes Jahr, in der Haushaltssatzung oder einer eigenen Hebesatzsatzung. Die Ratsdokumente müssen Sie nicht durchsuchen: Wählen Sie die Gemeinde im Rechner über dem Artikel oder öffnen Sie ihre Seite. Die Hebesätze aller 396 Gemeinden finden Sie auf der Startseite, die großen Städte sind auf der Seite kreisfreie Städte zusammengefasst.
Der häufigste Fehler dabei: den Hebesatz für Wohngrundstücke zu nehmen, obwohl das Grundstück ein Nichtwohngrundstück ist, oder umgekehrt. In Gemeinden mit differenzierten Hebesätzen sind das zwei verschiedene Zahlen, und der Rechner muss entsprechend umgestellt werden.
Warum sich die Steuer nicht „für 500 m²“ oder „für 1.000 m²“ berechnen lässt
Die Fläche fließt nur über den Grundsteuerwert in die Steuer ein, und dort ist sie nur einer von mehreren Faktoren. Der Grundsteuerwert setzt sich so zusammen:
- der Bodenrichtwert je 1 m² in der jeweiligen Bodenrichtwertzone: Er steht im offiziellen Portal BORIS.NRW und fällt in benachbarten Vierteln oft unterschiedlich aus;
- die Grundstücksfläche laut Liegenschaftskataster; Daten zum Grundstück finden Sie in Grundsteuer-Geodaten NRW;
- die Art des Gebäudes: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus;
- Baujahr und Wohnfläche;
- die normierte Miete aus den Tabellen des Gesetzes, sie hängt vom Mietniveau in der Gemeinde ab.
Bei einer Eigentumswohnung zählt der Anteil am Gesamtgrundstück, nicht das ganze Grundstück. Zwei Grundstücke mit je 500 m² in derselben Stadt führen zu unterschiedlichen Grundsteuerwerten, wenn auf dem einen ein neues Haus in teurer Lage steht und auf dem anderen ein altes Gebäude am Stadtrand. Die Zahl „so viel Euro pro Quadratmeter“ bleibt daher immer eine Schätzung. Sobald der Grundsteuermessbetrag da ist, brauchen Sie die Fläche für die Berechnung nicht mehr.
Aufkommensneutraler Hebesatz und differenzierte Hebesätze: Was bedeutet „über der Empfehlung des Landes“
Die Finanzverwaltung NRW hat für jede Gemeinde einen aufkommensneutralen Hebesatz berechnet. Bei diesem Hebesatz hätte die Gemeinde 2025 genauso viel Steuer eingenommen wie 2024. Die Empfehlung ist unverbindlich, der Rat darf jeden beliebigen Hebesatz festlegen (Berechnung der Finanzverwaltung NRW, PDF).
Neutral ist das Gesamtaufkommen der Gemeinde, nicht die Steuer des einzelnen Eigentümers (aufkommensneutral heißt nicht belastungsneutral). Die Grundsteuermessbeträge wurden nach der Reform neu berechnet, deshalb zahlt selbst beim aufkommensneutralen Hebesatz der eine Nachbar mehr als zuvor und der andere weniger. Für Ihre Steuer bedeutet „über der Empfehlung“ etwas Einfaches: Sie ist um denselben Faktor höher als der Betrag beim aufkommensneutralen Hebesatz, um den der tatsächliche Hebesatz über dem empfohlenen liegt. In Aachen liegt der Hebesatz 2026 bei 637 % gegenüber einem aufkommensneutralen von 625 %, die Stadt liegt also etwa auf Höhe der Empfehlung.
Ein NRW-Gesetz von 2024 erlaubt differenzierte Hebesätze: einen für Wohngrundstücke, einen anderen für Nichtwohngrundstücke. 2025 nutzten sie 120 Gemeinden, 2026 sind es noch 68. Kehrt eine Gemeinde zum einheitlichen Hebesatz zurück, kann der Satz für Wohngrundstücke deutlich steigen, wie in Essen, wo der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke gleichzeitig gesunken ist.
Wie viele Gemeinden den Hebesatz bis 2026 erhöht haben
Fast die Hälfte. Von den 396 Gemeinden in NRW haben 193 den Hebesatz für Wohngrundstücke erhöht und nur 3 gesenkt; der Median stieg von 673 % im Jahr 2025 auf 728 % im Jahr 2026. Die Spanne im Land ist enorm: von 208 % in Verl bis 1.240 % in Alsdorf. Am einfachsten vergleichen Sie Ihre Gemeinde auf ihrer Seite mit den Nachbarn im Kreis.
Zahlt der Mieter?
Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV), und der Vermieter kann sie in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Im Mehrfamilienhaus wird die Steuer meist anteilig nach Wohnfläche verteilt. Eine Erhöhung des Hebesatzes erreicht den Mieter genauso wie den Eigentümer, nur später: mit der nächsten Jahresabrechnung oder neuen Vorauszahlungen.
Fälligkeit und was zu tun ist, wenn die Summe falsch erscheint
Die Fälligkeit regelt § 28 GrStG: Die Steuer wird in vier gleiche Vierteljahresbeträge aufgeteilt. Bei kleinen Beträgen darf die Gemeinde etwas anderes festlegen.
| Jahressteuer | Wann zahlen |
|---|---|
| in der Regel | vierteljährlich: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November |
| bis 15 € im Jahr | in einer Zahlung am 15. August |
| bis 30 € im Jahr | je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August |
Auf Antrag des Eigentümers, gestellt bis zum 30. September des Vorjahres, kann die gesamte Summe in einer Zahlung am 1. Juli entrichtet werden.
Einwände richten Sie an die Stelle, die entschieden hat. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde baut auf dem Grundsteuermessbetrag des Finanzamts auf und kann ihn nicht ändern.
| Womit Sie nicht einverstanden sind | Wer entschieden hat | An wen Sie sich wenden |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert, Fläche, Baujahr | Finanzamt | Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid innerhalb eines Monats |
| Grundsteuermessbetrag, Art des Grundstücks (Wohngrundstück oder nicht) | Finanzamt | Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid innerhalb eines Monats |
| Hebesatz oder Rechenweg | Gemeinde | Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid; das Verfahren steht im Bescheid selbst |
Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hält die Summe im Grundsteuerbescheid für zu hoch. Er multipliziert den Grundsteuermessbetrag aus demselben Bescheid mit dem Hebesatz und teilt durch 100, die Rechnung geht auf. An der Gemeinde gibt es also nichts auszusetzen. Zweifelt er an der Fläche aus dem Grundsteuerwertbescheid, muss er sich an das Finanzamt wenden, wobei die Monatsfrist ab dessen Bescheid läuft, nicht ab dem Schreiben der Gemeinde. Der Einspruch stoppt die Zahlungen nicht: Die Vierteljahresbeträge sind fristgerecht zu zahlen, die Überzahlung wird nach der Korrektur erstattet.
Häufige Fragen zur Steuerberechnung
Wann kommt der Grundsteuerbescheid für 2026?
Nachdem der Rat den Hebesatz beschlossen hat. Meist kommt er zu Jahresbeginn. Wo der Hebesatz spät beschlossen wurde, kamen die Bescheide im Sommer, wie in Essen. Haben sich Hebesatz und Grundsteuermessbetrag nicht geändert, muss die Gemeinde keinen neuen Bescheid schicken: Der alte gilt weiter.
Kann ich die Steuer ohne Bescheid des Finanzamts selbst berechnen?
Nur grob. Nötig wäre der Grundsteuerwert nach den Tabellen des Gesetzes, und den bekommen Sie ohne Berechnung des Finanzamts nicht zuverlässig. Eine Zahl „aus dem Internet“ gehört nicht in den Rechner: Ein Fehler beim Grundsteuerwert wandert eins zu eins ins Ergebnis.
Steigt meine Grundsteuer 2026?
Nur wenn die Gemeinde den Hebesatz erhöht hat. Die Grundsteuermessbeträge werden nicht jedes Jahr neu berechnet: Hat sich am Grundstück nichts geändert, ändert sich die Summe genau um den Faktor, um den sich der Hebesatz geändert hat. Vergleichen Sie einfach den Hebesatz 2026 mit dem des Vorjahres.
Kurz: So berechnen Sie die Steuer selbst
- Formel: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde ÷ 100 = Steuer pro Jahr.
- Der Grundsteuermessbetrag steht im Bescheid des Finanzamts; er beträgt Grundsteuerwert × 0,31 ‰ für Wohngrundstücke bzw. × 0,34 ‰ für Nichtwohngrundstücke.
- Den Hebesatz finden Sie auf der Seite Ihrer Gemeinde; der Median in NRW liegt 2026 bei 728 %, die Extreme bei 208 % und 1.240 %.
- Über die Fläche lässt sich die Steuer nicht berechnen: Ohne Grundsteuermessbetrag gibt es keine exakte Summe.
- Der Mieter zahlt die Steuer über die Betriebskosten, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
- Zahlungen: 15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November. Den Streit um Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag führen Sie binnen eines Monats mit dem Finanzamt, den Streit um Hebesatz und Berechnung mit der Gemeinde.